2025年希臘黃金簽證：25萬至80萬歐元投資指南

　　希臘黃金簽證計劃是歐洲領先的投資居留計劃，持續吸引著尋求通過房地產投資獲得希臘居留權的非歐盟富裕人士。繼2024年8月實施重大監管更新后，該計劃目前采用復雜的三區體系，投資門檻從25萬歐元到80萬歐元不等。這些希臘黃金簽證新規為希望利用希臘黃金簽證計劃機遇的潛在投資者帶來了挑戰和機遇。

　　希臘居留簽證計劃最初于2013年推出，最低投資額為25萬歐元，但此后經歷了重大調整。最新調整將于2024年8月31日起生效，這是該計劃自推出以來最重大的改革，旨在根據當地市場狀況和政府政策目標，制定基于區域的投資要求。

　　2025年希臘黃金簽證關鍵點

　　希臘黃金簽證計劃提高居留最低投資額：優質區域從25萬歐元增至80萬歐元

　　新的投資門檻因地區而異：三個不同的區域，最低投資額不同

　　黃金地段（A區）需要最高投資：雅典、塞薩洛尼基和主要島嶼最低投資額為80萬歐元

　　B區提供均衡的機會：在區域內最低投資額為40萬歐元

　　C區保持可負擔性：特定改造項目的最低投資額為25萬歐元

　　申請數量創歷史新高：2024年共收到9,289份申請，年增長率為10%

　　增強家庭福利：延長受撫養人年齡限制并納入同性伴侶

　　希臘黃金簽證新要求

　　根據2024年8月實施的《希臘黃金簽證法》，希臘投資簽證計劃進行了全面重組。新規則設立了三個不同的地理區域，每個區域都有特定的投資門檻和房產要求，旨在平衡吸引外國投資與保護當地房地產市場。

　　獨家居住地：希臘黃金地段（A區）

　　A區涵蓋希臘最負盛名的地區，包括整個阿提卡行政區（雅典和比雷埃夫斯）、大塞薩洛尼基地區以及米科諾斯島和圣托里尼島等熱門島嶼。現在，要在希臘投資這些黃金地段的居留權，投資者必須達到80萬歐元的最低投資門檻。

　　相比之前25萬歐元的要求，此次大幅提高反映了這些令人垂涎的目的地的優質房地產價值和旺盛的需求。希臘黃金簽證A區房地產投資現在要求至少購買120平方米的單套房產，從而取消了之前將多套較小房產合并的選項。

　　A區指定還包括所有人口超過3,100人的希臘島嶼，確保熱門旅游目的地保持較高的投資要求，以有效管理外國投資流動。

　　平衡機遇：投資B區

　　B區是尋求希臘黃金簽證的投資者的戰略中間地帶，旨在平衡交通便利性和地理位置。這些區域要求的投資額度為40萬歐元起，涵蓋A區以外的所有希臘地區。

　　B區地段擁有極具吸引力的價值主張，最低房產面積要求同樣為120平方米，同時還能進入具有強勁增長潛力的新興市場。這些地區的房價通常低于A區，投資者可以在投資門檻內購買更大的房產或多套公寓。

　　哈維律師事務所強調，B區為尋求歐盟居留權的投資者提供了絕佳的機會，無需支付雅典或主要島嶼那樣的高昂價格，同時仍能保持強勁的租金收入潛力和房產升值前景。

　　另請閱讀：歐洲黃金護照：獲得歐盟公民身份的途徑

　　無障礙居住：探索C區投資

　　C區保留原有的25萬歐元投資門檻，是希臘投資者簽證計劃最便捷的入口。然而，此類別僅適用于商業地產改建為住宅，以及具有歷史或文化意義的受保護建筑的修復。

　　與A區和B區不同，C區投資不受規模限制，可位于希臘境內任何地方。此類別支持希臘的文化保護目標，同時為有意投資遺產修復項目的投資者提供經濟實惠的投資途徑。

　　C區選項特別吸引對建筑修復和文化保護感興趣的投資者，它提供了獨特的投資機會，為希臘的歷史保護工作做出貢獻，同時確保了歐盟居留權。

　　2025年希臘黃金簽證：25萬至80萬歐元投資指南

　　希臘投資者簽證：超越居留權的更多福利

　　監管文件要求、審批時間和居留義務的監管框架基本保持不變，以確保現有黃金簽證持有人的連續性。此外，一些改進措施也提升了該計劃對國際家庭的吸引力。

　　2024年希臘投資入籍計劃仍維持其七年時間表，但投資者現在必須證明其更強的融入要求，包括B1級希臘語能力以及對希臘歷史和文化的全面了解。

　　家庭融合福利已大幅擴展，根據希臘2024年2月的婚姻平等立法，該計劃現已涵蓋同性伴侶。該計劃繼續允許三代受撫養人——投資者的配偶、21歲以下子女（每年續簽可延長至24歲）以及投資者和配偶的父母——享受希臘居留權的福利。

　　目前處理時間為4至12個月，但大量積壓案件影響了整體效率。2024年，該部共收到9,289份申請，但僅處理了1,617份許可證，導致積壓案件接近5萬件。不過，預計到2025年，數字化現代化舉措將提升處理效率。

　　希臘居留權的替代投資選擇

　　除了傳統的希臘黃金簽證房地產投資外，該計劃還提供多樣化的合格投資類別，以適應不同的投資者偏好和風險狀況。

　　金融投資選項包括在希臘信貸機構存入500,000歐元定期銀行存款（期限至少為一年），以及需要投資500,000歐元、期限至少為三年的希臘政府債券。

　　企業投資機會允許在受監管的市場上交易的希臘政府或公司債券投資800,000歐元，而350,000歐元的共同基金投資必須專注于希臘股票、公司債券或政府證券。

　　通過10年期酒店租賃協議進行的旅游行業投資金額從250,000歐元到500,000歐元不等，具體取決于所在地區域，提供運營參與機會和居住福利。

　　專注于希臘房地產的另類投資基金要求最低投資額為350,000歐元，在保持黃金簽證合規性的同時提供投資組合多樣化。

　　稅收優惠和財務優勢

　　希臘黃金簽證持有者享有豐厚的稅收優惠，尤其是通過非居住地稅收制度，符合條件的投資者可就其全球收入繳納每年10萬歐元的固定所得稅。該制度適用于過去七年非希臘稅務居民且持有50萬歐元以上投資的個人。

　　養老金領取者福利包括在希臘居住的前15年，外國養老金收入可享受7%的統一稅率，這為尋求歐洲居留權的退休人員節省了一大筆開支。家庭成員可以加入非定居制度，每人每年可額外獲得2萬歐元的補貼。

　　房產稅優惠包括新房產24%的增值稅減免和3%的轉讓稅率，而價值500,000歐元以下的投保房產可享受20%的房產稅折扣。

　　當前市場狀況和投資前景

　　希臘房地產市場繼續表現強勁，2024年第三季度價格年漲幅為7.8%，自2017年以來雅典地區連續七年增長，總計71.1%。2023年外國投資達到30億歐元，創歷史新高，同比增長8%。

　　旅游業復蘇推動市場基本面，2023年旅游業收入將達到205億歐元，比疫情前水平高出12.3%。預計2025年GDP增長率為2.1%，2026年為2.3%，這將支撐房地產持續升值和租金收入潛力。

　　各地區投資機會差異巨大，雅典中心城區房產平均價格為每平方米1,485歐元，而愛琴海北部和南部島嶼的房產平均價格為每平方米1,000-1,500歐元。主要城市的租金收益率通常在4-6%之間，旅游區的收益率甚至高達10%。

　　歐洲黃金簽證計劃比較

　　盡管近期門檻有所提高，希臘在歐洲投資移民領域仍保持競爭優勢。塞浦路斯提供30萬歐元永久居留權，審批時間為2-4個月；馬耳他則要求30萬歐元及以上費用才能獲得永久居留權，審批時間為6-8個月。

　　葡萄牙于2023年取消了房地產投資，現在要求25萬歐元至50萬歐元的基金或文化投資，審批周期超過24個月。西班牙于2024年4月取消了房地產投資選項，要求100萬歐元的銀行存款，審批周期為2-3個月。

　　這些市場變化加強了希臘對于通過房地產投資尋求歐盟居留權的投資者的相對定位，特別是考慮到希臘獨特的可負擔性、家庭包容性和居留靈活性。