希臘雅典房產租金收益比較：長期和短期大對比！

　　希臘雅典房產租金收益比較：長期和短期大對比！雅典房地產市場存在一種不尋常的情況，即投資公寓的長期租金比短期租金更有利可圖。這就是為什么。在直到2020年的希臘危機期間，許多希臘人開始出租房屋進行短期出租，以從旅游業中受益。長期出租的物業短缺。需求正在推動希臘經濟復蘇：越來越多的外國學生和外籍人士搬到雅典，居民收入不斷上升，當地年輕家庭正在尋找租金。

　　希臘家庭的實際收入在2021年增長了近5%。這一指標是歐洲平均水平的六倍。根據ELSTAT的數據，2021年底的失業率已降至13.3%，盡管在2015年曾高達27%。

　　可以將同一房產的租金收益與短期或長期合同進行比較。我們將以我們改造項目中的三套公寓為例。我們長期出租這些公寓，并了解它們的盈利能力。外國投資者購買這些公寓是為了賺取租金收入并根據“黃金簽證”計劃獲得希臘居留許可。所有公寓均為新裝修的單臥室，面積為40-45平方米，每間均設有寬敞的浴室和陽臺。總購買金額為280,000歐元。

　　比較短期和長期租金收入

　　AirDNA統計數據可用于估算雅典短期租賃的租金和入住率。該服務允許選擇一個區域，尋找類似的公寓，并從通過Airbnb平臺簽署的實際短期租賃合同中估計真實數據。

　　租金

　　我們的公寓以每月400-450歐元的價格長期出租。在計算中，我們將使用每月420歐元的平均費率。公寓所在的地區不是旅游勝地，但由于步行即可到達兩個地鐵站并且靠近市中心，因此對于永久居民來說是一個方便的位置。

　　事實證明，這里對長租的需求高于對短租的需求。在Airbnb上發布了該地區的極少數短期租賃報價。因此，我們必須進一步研究并將這里的平均每日費率與雅典的其他地區進行比較。在更多旅游區，類似公寓的平均年費為每天54歐元。

　　1個單位：短期每天54歐元；長期每月420歐元

　　3個單位：短期每天162歐元；長期每月1,260歐元

　　占用

　　通常在房產上市后的一個月內找到長期租戶，盡管租戶甚至可能在開業當天搬進來。我們在雅典的三個公寓很快就被為國際公司工作的IT專業人員租用了。

　　租戶受雇于谷歌、Netflix和歐洲最大的外包公司Teleperformance。Teleperformance在雅典擁有11,000多名員工，其中大多數是遠程工作并住在出租屋的外國人。這些數字游牧民族支持雅典小型公寓的長期租賃需求。

　　我們通常與所有租戶簽訂為期一年的租賃協議。如果在第一個租賃期間沒有出現問題，協議可以根據租戶的工作合同期限延長2年或以上。大多數遠程工作者在雅典逗留數年，因此長期出租的入住率趨于100%。

　　同樣，AirDNA統計數據可用于計算短租的入住率。鄰近旅游區的類似單位平均每月入住20天，因此入住率等于63%。短租需求在一年內分布不均，7月達到83%的峰值，3月達到35%的底線。

　　可以降低租金以增加淡季入住率。由于維護費用與單位入住率一起增加，季節性折扣可能不會顯著提高整體盈利能力。

　　13%的短期租金總收益率看起來令人印象深刻，尤其是在經濟放緩期間。但是，必須在最終評估之前計算費用。

　　比較成本

　　折舊

　　很難計算在不同情況下可能會有很大差異的確切折舊成本。

　　租金收入的5%是新建或翻新房產的傳統折舊費。

　　在短期租金中，房產價值往往會更快貶值。但是，決定簡化計算并消除短期和長期合同之間可能存在的折舊差異。

　　各種小事故在短租中屢見不鮮。租戶可能在室內吸煙、攜帶寵物、損壞家具等。跟蹤一切是一項艱巨的任務，尤其是在繁忙的季節。

　　我們的經驗證明，長期租戶比短期租戶更謹慎地使用家具和家用設備。前者將出租物業視為第二個家，試圖讓它保持舒適和舒適，而后者通常只需要一個沒有人費心打掃的酒店房間的替代品。

　　預訂和愛彼迎

　　預訂服務收取15%的租金傭金。對于對短期租金感興趣的房主來說，除了使用Airbnb平臺之外，幾乎沒有其他好的選擇。相反，可以在沒有任何中介的情況下找到長期租戶。雅典的房東可以將他們的報價發布在免費的當地委員會上，該城市的居民經常查看這些委員會。

　　物業管理

　　居住在雅典以外或不愿管理出租物業的業主可以尋找專業的物業經理。雅典的物業管理費通常約為長期合同租金的10%。物業經理負責吸引租戶，進行可靠性和償付能力檢查，負責物業維護并代表客戶參加業主會議。

　　短租物業管理服務費約為租金的25%。管理人員的職責包括跟蹤入住時間安排、交出鑰匙和確保財產安全。清潔和洗衣服務費增加了每個周期35歐元的額外費用。平均短期住宿為2晚，因此清潔費用可以分成兩半。

　　水電費

　　業主接管所有短期租金的水電費，包括電力、供水、中央供暖、互聯網、維護等。

　　但是，業主根據長期租賃合同將水電費轉嫁給租戶。租戶需要與社區服務提供商簽訂自己的合同。服務合同期限不得超過物業租賃期限。

　　如果租戶在退房前未能支付水電費，房東將不承擔這筆費用。

　　截至2022年3月，雅典40-45平方米公寓的總公用事業成本約為每月100-120歐元。

　　稅前短租似乎比長租更有利可圖。在雅典，房東需繳納固定財產稅(ENFIA)和租金累進所得稅。

　　租金收入稅

　　租金所得稅是基于從15%到45%的累進稅率。

　　每年12,000歐元以下的租金收入適用15%的稅率。

　　每年12,000至35,000歐元的租金收入適用35%的稅率。

　　每年35,000歐元以上的租金收入適用45%的稅率。

　　所得稅是對不包括費用的總收入征收的。裝修費用是唯一可以從應稅基數中扣除的費用。

　　財產稅(ENFIA)

　　財產稅的數額取決于許多指標。雅典稅務局會考慮地籍價值、地區、房間面積、建造或翻新日期等。地方當局可能會逐年更改稅務指標。在我們的示例中，每套公寓的平均ENFIA費用為每年300歐元。

　　最后，扣除費用和稅收后，每年13%的短期租金總收益率已變為每年1.8%。這個數字不包括每位客人之后的清潔和洗衣費用。

　　結果證明，長租比短租更有利可圖，年毛收益率為5.4%，年凈收益率為3.2%。

　　以發達的歐洲市場衡量，凈收益率高于3%的資產是高利潤的。可以將其與柏林的長期出租公寓進行比較，后者的稅前毛收益率和管理成本為4%。

　　希臘房地產價格上漲之后是租金上漲。盡管受到Covid-19疫情的限制，雅典市中心的平均租金在2011年仍上漲了11.5%。投資者可以通過使用早期的可延期合同來確保長期租賃的最高盈利能力。這種類型的合同允許業主在每年年底恢復租金，并從不斷增長的需求中受益。